Potrivit prevederilor legale în vigoare, contractele de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri și/sau construcții cu destinație de locuințe sau unități individuale se încheie în forma autentică, în fata notarului public. Legea română sancționează în mod drastic nerespectarea acestei cerințe, cu nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.
Pe de altă parte, notarul public are competența generala în ceea ce privește autentificarea contractelor de vânzare-cumpărare cu privire la imobile situate în România (ex. un notar public cu sediul în București poate autentifica în mod valabil un contract de vânzare-cumpărare a unui imobil-teren și/sau construcție situat în Iași), cu condiția încheierii contractului de vânzare-cumpărare în raza teritoriala a biroului notarului public respectiv.
A. Contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un teren (liber de construcții)
După ce vânzătorul și cumpărătorul au agreat condițiile încheierii contractului de vânzare-cumpărare, aceștia se vor prezenta în fata notarului public, în vederea autentificării acestui contract. Documentele prezentate notarului în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare cu privire la un teren (liber de construcții) sunt următoarele:
(i) titlul de proprietate al vânzătorului asupra terenului ( ex. contract de vânzare-cumpărare, titlu de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991- Legea fondului funciar, certificat de moștenitor);
(ii) documentația cadastrală a terenului, avizata de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliara, în a cărui rază teritoriala se află situat terenul;
(iii) extrasul de carte funciară pentru autentificare, emis, la cererea notarului public, de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliara, în a cărui raza teritoriala se afla situat terenul;
(iv) certificatul de atestare fiscală, emis, la cererea vânzătorului, de organele fiscale în a căror raza teritorială este înregistrat terenul. Certificatul atesta achitarea de către vânzător a obligațiilor fiscale referitoare la teren, datorate la data de 1 (întâi) a lunii următoare celei în care a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare;
(v) actele de identitate ale vânzătorului și cumpărătorului (în original);
(vi) procura autentica a mandatarului (procurile autentice ale mandatarilor) vânzătorului și/sau cumpărătorului și actele de identitate ale mandatarului (mandatarilor), în cazul în care vânzătorul și/sau cumpărătorul încheie contractul de vânzare-cumpărare prin mandatar;
(vii) contractul de vânzare-cumpărare cu privire la teren (care poate fi redactat de către vânzător sau cumpărător sau de către notarul public).
Înainte de autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, notarul public va calcula și încasa impozitul aferent venitului dobândit de vânzător din înstrăinarea terenului (aceasta reprezinta o condiție pentru înscrierea în cartea funciara a dreptului de proprietate al cumpărătorului asupra terenului).
Este important de precizat faptul ca documentele menționate mai sus reprezinta un set de „documente minime” necesare la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un teren liber de construcții.
Cu toate acestea, conform jurisprudenței, s-a statuat ca diligenta urui cumpărător de bună-credință presupune verificarea mai multor aspecte decât aspectele verificate de notarul public, astfel încât un cumpărător diligent va merge mai departe și va solicita vânzătorului toate documentele pe care le consideră necesare pentru a determina situația juridică exactă a terenului, în vederea luării deciziei finale de a încheia sau nu contractul de vânzare-cumpărare. Astfel, în funcție de situația juridică concretă a terenului, cumpărătorul poate solicita vânzătorului documente suplimentare, de exemplu:
(a) documentele care atestă transferurile succesive ale dreptului de proprietate asupra terenului, începând cu proprietarul inițial și pana la vânzător;
(b) documentele depuse la autoritățile competente de către persoana îndreptățita sa obțină titlul de proprietate cu privire la teren (în cazul în care acest titlu reprezinta o decizie de restituire emisa în baza Legii Nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945- 22 decembrie 1989 sau un titlu de proprietate emis în baza Legii Nr. 18/1991- Legea fondului funciar);
(c) documentele referitoare la dezmembrările și/sau alipirile terenului;
(d) documentele referitoare la regimul urbanistic și de construire a terenului, în funcție de destinația avuta în vedere de cumpărător în legătură cu terenul.
B. Contract de vânzare-cumpărare având ca obiect construcții (în sensul generic al noțiunii)
Cu toate ca dispozițiile legale impun în mod expres încheierea în forma autentica a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect locuințe și unități individuale, de cele mai multe ori, în practică, vânzătorul și cumpărătorul preferă încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și în cazul înstrăinării altor construcții.
Documentele solicitate de notar în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect o construcție sunt cele menționate la punctul A, literele (i)-(vii) de mai sus, cu precizarea ca aceste documente au în vedere construcția.
În afara documentelor antemenţionate, în funcție de caracteristicile construcției, documentele care trebuie prezentate notarului public la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pot fi, de exemplu:
(i) titlul de proprietate al vânzătorului asupra terenului unde este situata construcția;
(ii) autorizația de construire și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor;
(iii) certificatul de performanta energetica al construcției;
(iv) adeverință emisa de asociația de proprietari ce atesta achitarea de către vânzător a sumelor datorate către aceasta asociație;
(v) dovada achitării de către vânzător a contravalorii ultimei facturi emise de furnizorul de utilități;
(vi) documente referitoare la regimul urbanistic al terenului, în scopul verificării dacă au fost respectate toate cerințele de urbanism.
Desigur, cumpărătorul poate solicita vânzătorului documente suplimentare, de exemplu:
(a) documente emise de primăria în a cărei rază teritorială se află construcția, care sa ateste adresa postala a acesteia;
(b) documente atestând constituirea unor sarcini asupra construcției (ex. ipoteci, privilegii, contracte de închiriere);
(c) documente prin care se aprobă schimbarea destinației construcției.
Având în vedere efervescenta pe piața imobiliară în perioada de boom, este recomandată îndeplinirea de către cumpărătorul de bună-credință a diligentelor minime necesare în vedere determinării cu precizie a situației juridice a imobilului (teren și/sau construcție), inclusiv prin efectuarea de verificări amănunțite referitoare la succesiunea titlurilor de proprietate cu privire la imobil, pentru evitarea situației dobândirii unui imobil al cărui titlu de proprietate este viciat.
1. Actele de proprietate în original:
a. contract de vânzare cumpărare autentificat la notariat;
b. – pentru teren – titlu de proprietate
- pentru construcție – certificat de urbanism, autorizație de construire și proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor; dovada regularizării taxei pentru autorizația de construire
2. Încheiere de carte funciară de la judecătoria locului.
3. Certificat fiscal de la Direcția Taxe și Impozite Locale sau Primăria Localității unde se află imobilul pentru județe, în certificatul fiscal trebuie precizat obligatoriu suprafața de teren, categoria de folosință (extravilan, intravilan arabil sau intravilan construibil), numărul poștal (dacă există), suprafața construcției. Certificatul trebuie sa fie eliberat în luna în care se încheie contractul de vânzare cumpărare în forma autentică.
4. Extras de carte funciara de la judecătorie. Judecătoria, în extras trebuie precizate suprafața terenului, numărul poștal (dacă există), suprafața construcției. Extrasul de carte funciara este valabil 24 de ore – în ziua în care s-a eliberat și a doua zi- (cu precizarea drumului de servitute și în favoarea căror loturi – dacă este cazul).
5. Certificatul de atribuire număr poștal emis de Primărie, Direcția Patrimoniu Evidenta proprietăți, Cadastru, Serviciul Nomenclatură Urbană.
6. In cazul în care terenului i-a fost schimbata categoria de folosință (a fost trecut din extravilan în intravilan, sau intravilan arabil în intravilan construibil) este necesara adresa: “Aprobarea privind scoaterea definitivă a terenurilor din producția agricolă”, eliberata de Ministerul Administrației Publice , Oficiul Național de Cadastru Geodezie și Cartografie și vizata de Ministerul Agriculturii și Alimentației D.G.A.I.A..
7. In cazul în care terenul a fost dezmembrat și s-a constituit servitute de trecere, este necesar actul autentic de dezmembrare și de constituire a unui drept de servitute. Pentru servitutea de trecere trebuie număr cadastral separat și intabulat la cartea funciară.
8. Ultima chitanță de achitare a energiei electrice – pentru construcție.
9. Dosar cadastral în copie.
10. Certificate de căsătorie, vânzători și cumpărători (dacă este cazul), sau sentința de divorț cu mențiunea “definitiva și irevocabila”.
11. Buletinele / cărțile de identitate ( trebuie sa fie în perioada de valabilitate ). In cazul în care este expirat se prezintă pașaport și carnet de conducere.
Toate documentele se prezintă în original
